1 マンションの売却前に確認すること

中古マンションの市場は新築と同じくらい活況です。立地など環境面で優れたマンションは人気があり、売却活動がスムーズにいけばすぐに買い手がつくことも考えられます。マンション売却の流れを知っておけば、スケジュールを無理なく組み立てることができます。

1-1 希望する売却価格とスケジュールを考える

はじめに、マンションを売却する目的や希望の価格、希望する引渡しの時期などを整理しましょう。その際に、売却には諸費用がかかることや、希望通りの時期や金額で売却できるとは限らないということに留意しましょう。売却価格については、インターネットなどで近隣もしくは同じマンションの売出物件を検索するとおおまかな相場を知ることができます。また、売却の時期も価格に影響します。価格を下げてでも早く売りたい、希望価格で購入してもらえるまで待ちたい、などご自身の売却に対する考えを整理しておくことが大切です。

1-2 かかる費用を知ろう

マンションの売却に必要な費用は下記の通りです。条件や売却価格によって変わりますが、どのような費用があるのかを理解しましょう。

諸費用に関しては、売却相談時に詳しく説明いたしますので、わからないことがあればなんでもご相談ください。知識・経験ともに豊富な西日本産業担当者がご説明いたします。

1-3 必要書類は揃っているか確認する

売買契約時、決済引き渡し時などに必要なものは随時担当者よりご連絡をいたします。その他にも、価格査定時に参考となる書類などもありますので、あらかじめ確認しておきましょう。

1-4 土地の権利の詳細、建物の状態を確認する

複数の方が所有者として登記されている共有名義のマンションは、持ち分の多い少ないにかかわらず、全員に売却の意思がないと売却ができません。事前に話し合い、意思を統一してください。

1-5 相続する場合または相続した場合

「相続」を考えるときに、所有する不動産を相続前に売却し現金化するか、不動産として家族に残すかは悩ましいところです。相続財産の総額や家族の状況により何が望ましいかは異なりますが、ここでは相続前と後に不動産を売却する場合の一般的なメリット・デメリットをご紹介します。

■相続前に売却して現金化をする場合のメリット
分割できない不動産と違い、現金は分割しやすい。

■相続前に分割して現金化をする場合のデメリット
一般的に不動産の課税評価額より売却価格の方が高い場合が多く、現金化により課税資産が増え、相続税額が増える可能性がある。

■相続後に売却する場合のメリット
不動産の課税評価額が相続財産になるので、相続税額が少なくなる場合がある。また支払った相続税を売却時の取得費として加算できる特例制度があるので、譲渡所得税も軽減される可能性がある。

■相続後に売却する場合のデメリット
複数の相続人により共有財産とした場合は全員の同意が必要となり、スムーズな売却が難しくなる場合がある。

相続税や所得税については、専門家に確認が必要です。西日本産業には相続支援コンサルタントなどの専門資格を持ったスタッフも在籍しています。税理士や司法書士などのご紹介もできますのでお気軽にご相談ください。

2 マンションの売却相談を行う

マンションの売却に必要な準備ができたら、具体的な売却金額を検討しましょう。価格決定には、階数や採光の方角、リフォームの有無などの個別情報が影響してきます。査定も含めて売却についての相談を不動産会社に行う場合のポイントをご紹介します。

2-1 訪問査定がおすすめ

不動産は、登記情報や公開されてる情報などを基に机上で査定を行うことができます。しかしながら不動産とは個別性の強いものであるので、現地を訪問してあらゆる情報を入手することにより、より精度の高い査定を行うことができます。可能であれば、室内の状況まで確認できる、訪問査定をお勧めします。

2-2 マンションの査定方法を知る

一般的にマンション査定で用いられるのは、取引事例比較法です。近隣物件の過去の取引事例と査定物件を比較して査定額を算出します。
査定額（取引事例比較法）
＝ 事例地の単価（円/㎡）× 建物面積（㎡）× 補正率

補正率とは、選択した成約事例物件と査定物件の個別要素を比較して出される掛け率のことです。
事情補正、時点修正、地域要因、個別的要因の4つを考慮して決めます。

個別的要因の例
・最寄り駅までの距離
・生活の利便性
・築年数
・建物のグレード
・管理人の管理形態
・駐車施設の有無
・部屋の階数
・角部屋または中部屋
・方位、向き
・間取り
・眺め、景観、日当たり
・騒音、振動
・室内の保守状況
・敷地利用権の種類

2-3 売却を依頼する会社を選ぶ

査定が終わり、売出価格の見通しがついたら、実際に売却を依頼する不動産会社を選びます。不動産会社選びで大切なポイントは、売却地域での信頼、実績、ネットワークを持つ会社を選ぶことが大切です。また、売主様に寄り添う誠実な姿勢があるかも重要なポイントです。西日本産業は地元久留米での豊富な実績、独自のネットワークをもっております。

3 媒介契約を行う

必要な準備が整ったら、いよいよ売却活動の開始です。不動産会社が宅地建物取引業に則って、責任ある売却活動ができるように、媒介契約を締結します。

3-1 媒介契約の種類

売主様と不動産が締結する媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の３種類があります。それぞれの契約内容をご紹介します。

■一般媒介契約
複数の不動産会社に売却活動を依頼できます。売却活動を一社だけに任せるのが不安な方に向いています。またご自身で買主様を見つけた場合には、不動産会社を経由せずに直接売買契約を締結できます。契約期間の定めはありません。複数の不動産会社に売主様が直接売却活動を任せるため、各社への連絡は売主様が行わなければなりません。

■専任媒介契約
１社の不動産会社とのみ契約できます。自分で買主様を見つけた場合は、不動産会社を経由せずに直接売買契約を締結できます。契約期間は３か月です（更新することはできます）。不動産会社は売主様へ活動状況の報告が義務付けられているため、積極的な売却活動が期待できます。

■専属専任媒介契約
専任媒介と同じように１社とのみ契約ができます。自分で買主様をみつけても不動産会社に仲介をしてもらう必要があります。契約期間は３か月です（更新することはできます）。不動産会社は売主様への活動状況尾の報告が義務付けられているため、積極的な売却活動が期待できます。

どの契約にするかは、売主様が選択することができます。

3-2 媒介契約に必要なもの

媒介契約を締結するにあたって、以下の書類が必要となります。
〇本人確認書類（共有名義の場合は、所有者全員の本人確認書類が必要となります）
〇権利証（または登記識別情報通知書）この段階ではご提示のみ（写しを取らせていただく場合があります）

その他　媒介契約締結に必須ではありませんが、保有されている場合はご提示ください。
売却活動に有利になる場合があります。
〇物件購入時の契約書、重要事項説明書など
〇物件購入時のパンフレットなど
〇固定資産税納税通知書

4 マンション売却活動

売却価格や期間など、希望を実現するためには、売却する物件の情報をできるだけ多くの購入希望者に伝えることが重要です。購入希望者が現れ内覧をされる場合にも注意点があります。売却活動のコツをご紹介します。

4-1 HPや各広告媒体にてPR

不動産を購入したい人が物件を探す場合、まず利用するのがHOME’ｓやSUUMOなどの物件情報サイトです。西日本産業では、売却活動サポートとして、自社ホームページや複数の人気物件サイトに物件を登録し、多くの方の目に留まるように告知活動を行っています。マンションの場合は、外観や内装の魅力的な画像を載せることが、注目を集めるポイントとなります。居住中のマンションの場合は、売主様のご協力のもと、室内を撮影させていただくことがございます。
また、SNSやチラシ、オープンルームなど、購入ターゲットの客層に応じた売却活動も行っております。

このような売却活動は売主様のご希望に基づいて行います。個人情報保護には十分留意しておりますのでご安心ください。

4-2 内覧に向けた準備

購入を検討されている方が内覧を希望された場合は、日時の調整をし、現地をご案内いたします。内覧者をお迎えする際の注意点をご紹介いたします。居住中の場合は、生活感を消すことは不可能ですが、できるだけ清潔な状態にしていただくことで成約率が上がります。内覧時によく見られる場所は、リビング、キッチン、水回り、バルコニーなどです。内覧の日程が決まったら、整理整頓と清掃をお願いいたします。また、内覧時はカーテンを開けるなど、明るい状態にしておきましょう。見られたくない場所や気になる点などは、事前に西日本産業担当者にお伝えください。

4-3 媒介報告を受ける

媒介契約を締結した場合、不動産会社は売主様に対して、売却活動における定期的な報告が義務付けられています（専任媒介契約は２週間に１度、専属専任媒介契約は１週間に１度）。報告は、電話や書面、メールなど売主様のご希望に応じて行います。問い合わせの件数や、反響状況を踏まえた今後の活動戦略等をご報告いたしますので、気になる点があれば遠慮なくお尋ねください。

4-4 購入申し込み

購入希望者が現れた場合、必ず書面にて購入申込みを受領します。購入申込書には、購入条件等買主様の希望が記載されており、内容を確認し購入条件を調整します。購入申込書に記載される条件等は以下のとおりです。
■申込者の住所、氏名
■購入価格（売出価格を前提とした買主様の希望価格）
■支払条件　手付金の希望額
■契約日、決済日、引渡し日
　契約日は契約書の取交し日、手付金の受領日、決済日と引渡し日は通常同日で、所有権が移転する日
■融資の有無
　融資（借入）を予定されている場合、金融機関との金銭消費貸借契約が売買契約の前提となる場合があります。

西日本産業担当者より内容の説明をさせていただきます。条件が合致し、購入申込者への売却を承諾された場合、書面にて意思表示をしていただきます。

5 マンションの売買契約を結ぶ

購入条件の調整をし、条件面で合意したら、いよいよ「売買契約」へと進みます。売買契約にはどんな手続きが必要かを理解しましょう。

5-1 契約までに必要な書類と費用

売買契約に必要な書類と費用は以下のものになります。
●必要書類
・登記関係書類（権利証または登記識別情報通知）※原本の所在を確認し、写しをとります。
　万が一紛失された場合は、ご相談ください。
・印鑑証明書（発行後３か月以内のもの）
・住民票（登記情報記載の住所と変更がある場合）
・固定資産税納税通知書（公課証明書を提出いただく場合があります）
・実印
所有者の代理人が契約を行う場合は、追加で下記の書類が必要となります。
また、事前に所有者本人の意思確認が必要です。
・委任状（売主様のご署名と実印でのご捺印）
・代理人の印鑑
・代理人の本人確認書類
●諸費用
・売買契約書に貼付する収入印紙（売買価格によって異なります）
・仲介手数料（一部または全部）
必要書類と諸費用については、西日本産業担当者より事前にお知らせいたします。

5-2　契約の流れ

売買契約は基本的に、売主様、買主様、仲介する不動産会社（売主様側と買主様側）が揃って行います。
契約の流れは以下のようになります。
■買主様に対して重要事項の説明
売買契約を行うにあたって重要な事項を説明します。
・対象不動産の表示、権利関係
・法令上の制限
・飲用水、電気、ガスの供給、排水施設の設備状況に関する事項
・契約解除に関する事項
・建物状況調査実施の有無および内容　など

■売買契約書の読み合わせ
　物件状況報告書、設備についての申告や、反社条項についての誓約なども行います。

■署名・捺印
　収入印紙を貼付し、必要な箇所に署名押印を行います。

■手付金の交付、受領

5-3 契約後の手続き

売買契約後には必要に応じて行わなければならないことがあります。ここでは主な２つをご紹介します。
●売主様の住宅ローン等借入の残債がある場合
　金融機関の抵当権が設定されている場合は、借入を完済し、引渡しまでに抵当権を抹消しなければなりません。手続きには時間がかかりますので、事前に借入先金融機関と打ち合わせを行い手続きを進めましょう。抵当権の抹消に関しては、提携司法書士の紹介も行っております。
●マンション管理料や修繕積立金、駐車場使用料などに滞納がある場合は、滞納分の解消を行います。

5-4 引渡しまでに行うこと

居住中のマンションを引き渡すには、売主様は新しい住居へと引越ししなければなりません。引越しの準備は計画的に行いましょう。遅くとも引渡し期日の約１か月前には取り掛かるようにしましょう。
ここでは、新しい住居がすでに決まっている場合に、行うことをご紹介します。

●引越し１か月前
・マンション管理組合へ届出
・引越し方法の検討、業者へ見積依頼、手配
・荷造りや粗大ごみの手配など、引越し準備
・学校の転校手続き
・駐車場を借りている場合は解約の手続き
●引越し1～２週間前
・電話の移転、郵便物転送の手配等
・役所へ転出届を提出
・電気・ガス・水道などへ閉栓の届出
●引越し当日から引渡し直前
・引越し当日、電気・ガス・水道の閉栓
・引越し後、役所へ転入届提出
・（必要に応じて）買主様との立ち合いで、引渡しの最終確認

西日本産業では、住まいに関して総合的なサポートを行っております。新しい住居がお決まりでない場合もご相談ください。賃貸物件のご紹介も可能です。

6 残代金受領・引渡し

売主様、買主様とも準備が整ったら、「決済・引渡し」を行います。売主様と買主様の取引を完了させる最後の段階です。残代金の授受と物件（物件のカギなど）の引渡しを行い、所有権の移転登記が行われます。

6-1 引渡しに必要な書類

決済・引渡しにあたり、売主様が準備するものは下記の通りです。

●書類等
・権利証または登記識別情報通知（土地、建物）
・印鑑証明書（発行後３か月以内のもの）
・住民票
・固定資産評価証明書
・買主様に引き継ぐ書類（設備の取扱説明書・保証書、マンション管理規約等）
・本人確認書類（運転免許証等）
・司法書士への委任状（決済の場で捺印いただくことも可能です）
・鍵一式

●費用
・登記費用（抵当権抹消登記がある場合）
・司法書士費用
・固定資産税等の精算金
・仲介手数料（一部または全部）
●印鑑等
・実印
・銀行印
・通帳（ローン返済口座、決済金受け入れ口座）

西日本産業では事前に必要なものをご連絡いたしますので、ご安心ください。

6-2 引き渡しの流れ

決済では基本的に、売主様、買主様、仲介する不動産会社、所有権移転登記を依頼された司法書士が揃って行います。流れは以下のとおりです。（一般的な流れを記載しています）
●登記申請の書類確認
所有権移転登記を司法書士に依頼する場合は、司法書士が必要な書類を確認します。
●残代金、固定資産税等の精算
金額が大きいことから、金融機関内で決済を行うことが多くあります。売主様の口座に残代金等が入金されたことを確認します。
●関係書類、鍵の引渡し
売主様から買主様に引き継ぐ書類や鍵の授受をします。「不動産引渡確認書」に署名・捺印をします。
●諸費用のお支払い
仲介手数料の残額や司法書士への報酬、登記費用を支払います。

西日本産業が最後まで責任をもってサポートいたします。安心してお任せください。

6-3 確定申告

所有不動産を売却した場合、受け取った売却代金は収入となります。収入から取得費、譲渡費用を控除した金額が「譲渡所得」となります。譲渡所得は、不動産売却を行った翌年の２月１６日～３月１５日の間に、確定申告を行う必要があります。この確定申告を怠ると、延滞税や無申告税などの罰則が科せられますので、忘れないようにしましょう。
取得費とはその物件を取得した費用のことです。土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料などをいいます。なお、建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた金額となります。取得費が不明な場合は、売却金額の5％相当額を取得費とすることができます。
譲渡費用とは、この売買契約で支払った仲介手数料や印紙代等のことです。
　譲渡所得税を計算する場合、その不動産の所有期間によって税率が設定されています。また、一定の要件を満たす場合に特別控除額を控除することができます。
マイホーム（居住用財産）を売却したときは、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。この特別控除額を適用するためには売主様と買主様が親子や夫婦などの関係でないことなど、いくつかの要件があります。詳細については、税務署や税理士に確認することをお勧めします。