1 土地を売却する前に確認すること

土地には、更地、古家付きの土地、宅地や雑種地など様々なものがあります。事前準備から引渡しまで、多くの手続きが必要となります。スムーズに売却をするために必要な準備についてご紹介します。

1-1 売却価格とスケジュール

例えば、売却したい土地の上に古家が建っているケースはよくあります。古家とは、資産的に価値がなくなった建物のことをいい、古家があるために土地価格が下がる場合もあります。古家付きのまま売却するか更地にして売却するかなどを決めないといけません。その場合のメリットとデメリットをご説明します。

●古家付きで売却する場合のメリット
　自らで解体する手間と費用が省ける
　売却するまで固定資産税・都市計画税の軽減措置を受けられる。
●古家付きで売却する場合のデメリット
　解体費用分の価格交渉を受ける場合がある。
　見た目や防犯の観点からメンテナンスが必要となる。

●更地で売却した場合のメリット
　土地の区画形質がわかりやすく、買主様が使用用途のイメージをしやすい
　建物のメンテナンスが不要になる
●更地で売却した場合のデメリット
　解体費用、残置物撤去費用がかかる
　固定資産税・都市計画税の軽減措置が受けられなくなる。

土地の価格の相場は、実際の取引事例や路線価などでつかむことはできますが、このように土地の状態によって個別性が強く、売却価格や方法は様々です。適正な売却価格を把握するためには、不動産業者などの専門家に査定を依頼することをお勧めします。

1-2 かかる費用を知ろう

土地の売却に必要な費用は下記の通りです。条件や売却価格によって変わりますが、どのような費用があるのかを理解しましょう。

諸費用に関しては、売却相談時に詳しく説明いたしますので、わからないことがあればなんでもご相談ください。知識・経験ともに豊富な西日本産業担当者がご説明いたします。

1-3 必要書類は揃っているか確認する

売買契約時、決済引き渡し時などに必要なものは随時担当者よりご連絡をいたします。その他にも、価格査定時に参考となる書類などもありますので、あらかじめ確認しておきましょう。

1-4 土地の権利の詳細、建物の状態を確認する

土地を売却する前には、土地と建物（建物が建っている場合）の状態や権利関係がどうなっているのかを確認、理解しておくことが重要です。
土地の広さやおおまかな形、権利関係は法務局で取得できる登記簿謄本（登記事項説明書）や地図で確認できます。建物が建っている場合は、その建物についての情報も必要となります。
土地に接する道路の種類についても確認が必要です。道路には公道と私道があり、さらに建築基準法の道路であった場合はその種類もいくつかあります。また、土地に建物を新築する場合、基本的には接道義務（幅員４ｍ以上の道路に２ｍ以上接していなければならない）を満たす必要もあります。
その他にも、その土地の使用用途にかかわる制度は多岐にわたります。非常に専門的な内容となり、売買の際のトラブルを避けるため、不動産会社でも綿密に調査を行う必要があります。売主様は必要な資料を提示いただき、把握している情報をお伝えいただければ、不動産のプロが必要な調査を行い、売主様にご説明させていただきます。

1-5 共有名義不動産の場合

複数の方が所有者として登記されている共有名義の不動産は、持ち分の多い少ないにかかわらず、全員に売却の意思がないと売却ができません。事前に話し合い、意思を統一してください。

1-6 相続するまたは相続した場合

「相続」を考えるときに、所有する不動産を相続前に売却し現金化するか、不動産として家族に残すかは悩ましいところです。相続財産の総額や家族の状況により何が望ましいかは異なりますが、ここでは相続前と後に不動産を売却する場合の一般的なメリット・デメリットをご紹介します。

■相続前に売却して現金化をする場合のメリット
分割できない不動産と違い、現金は分割しやすい。

■相続前に分割して現金化をする場合のデメリット
一般的に不動産の課税評価額より売却価格の方が高い場合が多く、現金化により課税資産が増え、相続税額が増える可能性がある。

■相続後に売却する場合のメリット
不動産の課税評価額が相続財産になるので、相続税額が少なくなる場合がある。また支払った相続税を売却時の取得費として加算できる特例制度があるので、譲渡所得税も軽減される可能性がある。

■相続後に売却する場合のデメリット
複数の相続人により共有財産とした場合は全員の同意が必要となり、スムーズな売却が難しくなる場合がある。

相続税や所得税については、専門家に確認が必要です。税理士のご紹介もできますのでお気軽にご相談ください。

不動産を相続した場合は、「相続登記」を速やかに行う必要があります。相続登記を行い、名義人の変更をしないと売却ができなくなります。また相続登記は、法改正で義務化されることが決まっています。相続登記に必要な書類は揃えるのが難しい場合もあるので、司法書士などの専門家に依頼することをお勧めします。

相続税や所得税については、専門家に確認が必要です。西日本産業には相続支援コンサルタントなどの専門資格を持ったスタッフも在籍しています。税理士や司法書士などのご紹介もできますのでお気軽にご相談ください。

2 土地の売却相談を行う

土地の売却に必要な準備ができたら、具体的な売却金額を検討しましょう。おおまかな相場はインターネットで調べることができますが、土地は非常に個別性の高い不動産です。価格決定には物件の査定が欠かせません。査定も含めて売却についての相談を行う場合のポイントをご紹介します。

2-1 訪問査定がおすすめ

不動産は、登記情報や公開されてる路線価などを基に机上で査定を行うことができますが、土地は個別性の強いものです。現地を訪問して、高低差や振動・騒音・日照の状態や周辺の環境など、現地でしかわからない情報を入手することにより、より精度の高い査定を行うことができます。

2-2 土地の査定方法を知る

土地の査定では、一般的に取引事例比較法が用いられます。取引事例比較法では、近隣の取引事例を収集し、事例地の単価を算出し、個別に補正をかけていきます。

個別の補正に必要な情報は以下のとおりです。
最寄り駅、バス停からの距離
土地の面積、形状、間口、奥行き
前面道路の幅、関係（中間画地か角地か、など）
道路との高低差
埋設物、土壌汚染
周辺の嫌悪施設
下水道等の整備状況等

2-3 売却を依頼する会社を選ぶ

査定が終わり、売出価格の見通しがついたら、実際に売却を依頼する不動産会社を選びます。不動産会社選びで大切なポイントは、売却地域での信頼、実績、ネットワークを持つ会社を選ぶことが大切です。また、売主様に寄り添う誠実な姿勢があるかも重要なポイントです。西日本産業は地元久留米での豊富な実績、独自のネットワークをもっております。

3 媒介契約を行う

必要な準備が整ったら、いよいよ売却活動の開始です。不動産会社が宅地建物取引業に則って、責任ある売却活動ができるように、媒介契約を締結します。

3-1 媒介契約の種類

売主様と不動産が締結する媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の３種類があります。それぞれの契約内容をご紹介します。
■一般媒介契約
複数の不動産会社に売却活動を依頼できます。売却活動を一社だけに任せるのが不安な方に向いています。またご自身で買主様を見つけた場合には、不動産会社を経由せずに直接売買契約を締結できます。契約期間の定めはありません。複数の不動産会社に売主様が直接売却活動を任せるため、各社への連絡は売主様が行わなければなりません。

■専任媒介契約
１社の不動産会社とのみ契約できます。自分で買主様を見つけた場合は、不動産会社を経由せずに直接売買契約を締結できます。契約期間は３か月です（更新することはできます）。不動産会社は売主様へ活動状況の報告が義務付けられているため、積極的な売却活動が期待できます。

■専属専任媒介契約
専任媒介と同じように１社とのみ契約ができます。自分で買主様をみつけても不動産会社に仲介をしてもらう必要があります。契約期間は３か月です（更新することはできます）。不動産会社は売主様への活動状況尾の報告が義務付けられているため、積極的な売却活動が期待できます。

どの契約にするかは、売主様が選択することができます。

3-2 媒介契約に必要なもの

媒介契約を締結するにあたって、以下の書類が必要となります。

〇本人確認書類（共有名義の場合は、所有者全員の本人確認書類が必要となります）
〇権利証（または登記識別情報通知書）この段階ではご提示のみ（写しを取らせていただく場合があります）

その他　媒介契約締結に必須ではありませんが、保有されている場合はご提示ください。
売却活動に有利になる場合があります。
〇物件購入時の契約書、重要事項説明書など
〇地積測量図、境界確認書
〇固定資産税納税通知書

4 土地売却活動

売却価格や期間など、希望を実現するためには、売却する物件の情報をできるだけ多くの購入希望者に伝えることが重要です。売却活動の流れをご紹介します。

4-1 HPや各広告媒体にてPR

不動産を購入したい人が物件を探す場合、まず利用するのがHOME’ｓやSUUMOなどの物件情報サイトです。西日本産業では、売却活動サポートとして、自社ホームページや、複数の人気物件サイトに物件を登録し、多くの方の目に留まるように売却活動を行っています。土地についても、見る人がイメージしやすいように、画像も大切なポイントになります。

4-2 媒介報告を受ける

媒介契約を締結した場合、不動産会社は売主様に対して、売却活動における定期的な報告が義務付けられています（専任媒介契約は２週間に１度、専属専任媒介契約は１週間に１度）。報告は、電話や書面、メールなど売主様のご希望に応じて行います。問い合わせの件数や、反響状況を踏まえた今後の活動戦略等をご報告いたしますので、気になる点があれば遠慮なくお尋ねください。

4-3 購入申し込み

購入希望者が現れた場合、必ず書面にて購入申込みを受領します。購入申込書には、購入条件等買主様の希望が記載されており、内容を確認し購入条件を調整します。購入申込書に記載される条件等は以下のとおりです。
■申込者の住所、氏名
■購入価格（売出価格を前提とした買主様の希望価格）
■支払条件　手付金の希望額
■契約日、決済日、引渡し日
　契約日は契約書の取交し日、手付金の受領日、決済日と引渡し日は通常同日で、所有権が移転する日
■融資の有無
　融資（借入）を予定されている場合、金融機関との金銭消費貸借契約が売買契約の前提となる場合があります。

西日本産業担当者より内容の説明をさせていただきます。条件が合致し、購入申込者への売却を承諾された場合、書面にて意思表示をしていただきます。

5 土地の売買契約を結ぶ

購入条件の調整をし、条件面で合意したら、いよいよ「売買契約」へと進みます。売買契約にはどんな手続きが必要かを理解しましょう。

5-1 契約までに必要な書類と費用

売買契約に必要な書類と費用は以下のものになります。

●必要書類
・登記関係書類（権利証または登記識別情報通知）※原本の所在を確認し、写しをとります。
　万が一紛失された場合は、ご相談ください。
・印鑑証明書（発行後３か月以内のもの）
・住民票（登記情報記載の住所と変更がある場合）
・固定資産税納税通知書（公課証明書を提出いただく場合があります）
・実印
所有者の代理人が契約を行う場合は、追加で下記の書類が必要となります。
また、事前に所有者本人の意思確認が必要です。
・委任状（売主様のご署名と実印でのご捺印）
・代理人の印鑑
・代理人の本人確認書類

●諸費用
・売買契約書に貼付する収入印紙（売買価格によって異なります）
・仲介手数料（一部または全部）
必要書類と諸費用については、西日本産業担当者より事前にお知らせいたします。

5-2 契約の流れ

売買契約は基本的に、売主様、買主様、仲介する不動産会社（売主様側と買主様側）が揃って行います。
契約の流れは以下のようになります。

■買主様に対して重要事項の説明
売買契約を行うにあたって重要な事項を説明します。
・対象不動産の表示、権利関係
・法令上の制限
・飲用水、電気、ガスの供給、排水施設の設備状況に関する事項
・契約解除に関する事項　など

■売買契約書の読み合わせ
　物件状況報告書、設備についての申告や、反社条項についての誓約なども行います。

■署名・捺印
　収入印紙を貼付し、必要な箇所に署名押印を行います。

■手付金の交付、受領

5-3 契約後の手続き

売買契約後には必要に応じて行わなければならないことがあります。ここでは主な２つをご紹介します。
●売主様の借入の残債がある場合
　金融機関の抵当権が設定されている場合は、借入を完済し、引渡しまでに抵当権を抹消しなければなりません。手続きには時間がかかりますので、事前に借入先金融機関と打ち合わせを行い手続きを進めましょう。抵当権の抹消に関しては、提携司法書士の紹介も行っております。
●売却する土地の測量を行うことが売買契約の条件となっている場合
　土地家屋調査士等専門家に依頼をする必要があります。費用が発生し、手続き完了まで相当期間がかかりますので、事前に手配を行いましょう。
そのほかにも建物解体更地渡しなどが条件である場合もあります。西日本産業では一連の流れの中で必要なサポートを行いますのでご安心ください。

5-4 引渡しまでにやること

土地の売買の場合、引渡しまでに売主様がやるべきことは、マンションや戸建てと違い、あまり多くありません。売主様と買主様双方が立ち会って、現地の最終確認と境界の確認を行います。

6 残代金受領・引渡し

売主様、買主様とも準備が整ったら、「決済・引渡し」を行います。売主様と買主様の取引を完了させる最後の段階です。残代金の授受を行い、所有権の移転登記が行われます。

6-1 引渡しに必要な書類

決済・引渡しにあたり、売主様が準備するものは下記の通りです。

●書類等
・権利証または登記識別情報通知（土地、建物）
・印鑑証明書（発行後３か月以内のもの）
・住民票
・固定資産評価証明書
・買主様に引き継ぐ書類（境界確認書、測量図等）
・本人確認書類（運転免許証等）
・司法書士への委任状（決済の場で捺印いただくことも可能です）
・鍵一式

●費用
・登記費用（抵当権抹消登記がある場合）
・司法書士費用
・固定資産税等の精算金
・仲介手数料（一部または全部）
●印鑑等
・実印
・銀行印
・通帳（ローン返済口座、決済金受け入れ口座）

西日本産業では事前に必要なものをご連絡いたしますので、ご安心ください。

6-2 引渡しの流れ

決済では基本的に、売主様、買主様、仲介する不動産会社、所有権移転登記を依頼された司法書士が揃って行います。流れは以下のとおりです。（一般的な流れを記載しています）
●登記申請の書類確認
所有権移転登記を司法書士に依頼する場合は、司法書士が必要な書類を確認します。
●残代金、固定資産税等の精算
金額が大きいことから、金融機関内で決済を行うことが多くあります。売主様の口座に残代金等が入金されたことを確認します。
●関係書類、鍵の引渡し
売主様から買主様に引き継ぐ書類の授受をします。「不動産引渡確認書」に署名・捺印をします。
●諸費用のお支払い
仲介手数料の残額や司法書士への報酬、登記費用を支払います。

西日本産業が最後まで責任をもってサポートいたします。安心してお任せください。

6-3 確定申告

所有不動産を売却した場合、受け取った売却代金は収入となります。収入から取得費、譲渡費用を控除した金額が「譲渡所得」となります。譲渡所得は、不動産売却を行った翌年の２月１６日～３月１５日の間に、確定申告を行う必要があります。この確定申告を怠ると、延滞税や無申告税などの罰則が科せられますので、忘れないようにしましょう。
取得費とはその物件を取得した費用のことです。土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料などをいいます。なお、建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた金額となります。取得費が不明な場合は、売却金額の5％相当額を取得費とすることができます。
譲渡費用とは、この売買契約で支払った仲介手数料や印紙代、建物の取り壊し費用等のことです。
　譲渡所得税を計算する場合、その不動産の所有期間によって税率が設定されています。また、一定の要件を満たす場合に特別控除額を控除することができます。
マイホーム（居住用財産）を売却したときは、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。この特別控除額を適用するためには売主様と買主様が親子や夫婦などの関係でないことなど、いくつかの要件があります。詳細については、税務署や税理士に確認することをお勧めします。