共有するって、どんなこと？
最近、ご相談されることが多いお悩みに「不動産の共有問題」があります。
なんで共有しちゃうんだ！と思うのですが、親が所有していた不動産を、⼦供たちが相続する際に、遺⾔書が無いとか、遺産分割協議がまとまらないなど、意図せず共有名義になってしまう原因は…よくあることばかりです。
ただ、共有されている不動産は、何をするにも共有者の合意が必要なので、共有者間で意⾒が揃わなかったり、将来、誰かが認知症などになって意志の確認ができなくなってしまうと、活⽤も売却も困難になります。
さらに、共有者の誰かが亡くなって次の相続が発生すれば、その配偶者や子供たちに共有持ち分が引き継がれていくため、関係者はネズミ算式に増えていき、権利関係も複雑化し、活用も売却もできない怖い事態になってしまうことも……。
そんなことになる前に、「共有」のことを知っていきましょう。
不動産を共有すると、⼀⼈ひとりの共有者に「共有持分」が認められます。
共有持分とは、各共有者の不動産に対する権利です。不動産全部の所有権ではなく「割合的な所有権」です。
たとえば3⼈で共有する場合、「3分の1ずつ」や「2分の1、4分の1、4分の1」などとなり、全員の共有持分を合計すると「1」になります。「1」になることで全部の所有権が揃うことになります。
⼀⼈ひとりの持分権者には完全な権利が認められません。そのため、一人でできることは極めて限られています。持分権者の権利は以下のようになります。
【一人でできること】 ○保存⾏為は1⼈でもできる
物件の現状を維持するための「保存⾏為」は共有持分権者が単独でできます。
たとえば不法占拠者を追い出したり壊れかけている物件を補修したりする⾏為です。
【過半数の同意が必要なこと】 ○管理⾏為は持ち分2分の1ではできません
不動産の性質を変えずに利⽤、改良する「管理⾏為」には、共有持分権者の過半数の同意が必要です。たとえば物件を賃貸に出したり契約を更新したり賃料を変更したりする⾏為などが該当します。
過半数は「全体の半分より多い数」を指すので、各共有者の持ち分が「2分の1、4分の1、4分の1」の場合、「2分の1」の持ち分を持つ人と、「4分の1」の持ち分を持つ人のどちらか一人が同意しないと過半数になりません。
【全員の同意が必要なこと】 ○処分⾏為には全員の同意が必要です
不動産の状態を変更する「処分⾏為」には共有持分権者全員の同意が必要です。1⼈でも反対する⼈がいたら、処分⾏為はできません。たとえば売却、抵当権の設定などが該当します。
まだまだピンとこない方、これからですよ。
これから相続を控える方は「共有」を知って、できる対策を考えていきましょう。
既に「共有」で相続してしまった方も、どのように解消していくのか、一緒に考えていきましょう。